Na jakém typu pozemku je nejlepší postavit dům?

Dům o výšce nejvýše tří nadzemních podlaží je možné postavit na pozemku určeném pro individuální bytovou výstavbu (IHC), který má kategorii „země obydlených oblastí“, a také na pozemcích určených pro stavbu chaty (např. pozemek může být umístěn jak na pozemcích obydlených oblastí, tak i na zemědělských pozemcích). Pozemek určený k vedení osobního vedlejšího pozemku (LPH) je rovněž vhodný k výstavbě, pokud se pozemek nachází v hranicích sídel (pozemek pro domácnost).

Rozdíl mezi dachovým pozemkem a individuální bytovou výstavbou

Dlouho se věřilo, že pro stavbu domu je nutné, aby pozemek měl status individuální bytové výstavby a pozemek letní chaty není pro tento účel vhodný. V praxi není rozdíl mezi těmito dvěma typy povoleného využití tak velký, v některých případech je dokonce pro kupujícího výhodnější koupit venkovské pozemky pro výstavbu.

„Kupující, který se chystá stavět dům, se nemusí omezovat ve výběru na pozemky určené pro individuální bytovou výstavbu. Pozemky dacha i pozemky pro provozování pozemků osobních dceřiných společností jsou vhodné pro stavbu domu a získání trvalé registrace v něm, vysvětluje Denis Sheshko, vedoucí oddělení venkovských nemovitostí společnosti Etazhi. — Většina chatových vesnic na předměstí Krasnojarsku je postavena na zemědělských pozemcích s povoleným využitím pro stavbu letních chat. Pokud tedy kupující bude chtít koupit pozemek v nové části, bude to s největší pravděpodobností pozemek pro chatu.“

Dům postavený na pozemku s tím či oním účelem lze zjednodušeně zapsat do vlastnictví podle stále platné „dachové amnestie“. K zápisu domu na jednotlivé pozemky bytové výstavby nepotřebujete nejprve získat stavební povolení, objednat projekt a sbírat souhlasy dozorových orgánů. Vše, co potřebujete, je technický plán (dokument obsahující popis budovy), k jeho vypracování je třeba pozvat katastrální inženýry, kteří zaměří plochu budovy. Rozdíly jsou v tom, že lhůta pro „dachovou amnestii“ pro zápis ve zjednodušeném řízení domu nacházejícího se na pozemku individuální bytové výstavby uplyne 1. března 2018 a lhůta pro registraci ve zjednodušeném řízení o vlastnictví věcí nacházejících se na zahrada, zeleninové pozemky, dacha, přítomný okamžik není omezen.

Změny v rámci „amnestie dacha“

Od příštího roku zůstane zachován zjednodušený postup pro registraci pozemků a domů, ale dochází ke změnám v postupu registrace práv k objektu postavenému na pozemku dacha. Dům postavený na pozemku, který je určen k dachaření (stavbě), zahradnictví, lze dnes zjednodušeně registrovat podle prohlášení. Majitel k jeho vyplnění nemusí zvát specialisty, všechny údaje může zadat sám, správnost zadaných údajů nikdo nekontroluje. Od 1. ledna 2017, poté, co vstoupí v platnost zákon č. 218 „o státní evidenci nemovitostí“, však bude místo prohlášení o registraci domu na pozemku chaty nutné vypracovat technický plán nemovitosti, za tímto účelem budou přizváni katastrální inženýři. Zmizí tedy dosavadní rozdíl v řešení domů postavených na parcelách s různým účelem.

„Už dnes klientům doporučujeme, aby si postavili dům ne podle prohlášení, ale na základě katastrálního pasu, který se vyhotovuje po zápisu domu do ZISZ,“ říká Gulnaz Perevozchikova, právnička AREVERA-Real Estate. . „Pro prodej takového objektu v naší společnosti, registrovaného podle prohlášení, je podmínkou technická registrace a provedení technické dokumentace (a také přítomnost geodetické práce).

Použití mateřského kapitálu k nákupu pozemku

Pokud kupující pozemku plánují na stavbu domu použít mateřský kapitál, musí si vybrat mezi pozemky určenými pro individuální bytovou výstavbu nebo pozemky soukromé domácnosti. Faktem je, že pro pobírání dávek v mateřství musí rodina poskytnout penzijnímu fondu povolení ke stavbě domu a jeho správa jej vydá pouze za podmínky, že pozemek je určen pro individuální bytovou výstavbu nebo osobní hospodaření.

Současně, pokud rodina nemá v úmyslu získat finanční prostředky na výstavbu, ale kompenzovat náklady vynaložené pomocí mateřského kapitálu, není účel pozemku důležitý (pro přijetí platby v tomto případě pozemek může být určen pro stavbu chaty). Penzijnímu fondu stačí, aby objekt postavený na místě byl zdokumentován jako bytový dům. Většina rodin jde přesně touto cestou: koupí pozemek pro chalupu, postaví dům, zaregistruje postavený objekt zjednodušeným způsobem pod „amnestii dacha“ a poté předloží doklady o mateřském kapitálu penzijnímu fondu.

Možnost získat registraci

Můžete se zaregistrovat jak v domě postaveném na pozemku pro individuální bytovou výstavbu a soukromých pozemcích pro domácnost, tak v domě postaveném na pozemku pro zahradnictví nebo stavbu chaty. Tento problém je snazší vyřešit, pokud je web v rámci hranic obydlené oblasti. „Pokud je z katastrálního pasu uvedeno, že se pozemek nachází na pozemku obydlené oblasti a je určen k individuální bytové výstavbě nebo provozování vedlejšího osobního pozemku, neměly by být problémy se zápisem domu postaveného na něm,“ vysvětluje Gulnaz. právník ve společnosti AREVERA-Real Estate.Perevozchikova.

Postup zeměměřictví

Přestože dnes neexistují žádná omezení prodeje nevymezených pozemků, koupě pozemku bez stanovených hranic je pro kupujícího spojena s určitými riziky. Později se například může ukázat, že kupovaný pozemek má menší výměru, než jakou uvedl prodávající. Po vyměření pozemku obdrží vlastník katastrální pas pozemku, ve kterém jsou stanoveny hranice pozemku. Chcete-li provést práci, musíte kontaktovat katastrální inženýry. Náklady na náklady závisí na oblasti a konfiguraci webu a jsou přibližně 7,5 tisíc rublů.

„Při přípravě transakce bych doporučil provést geodetické práce. Jinak to dopadne tak, že si člověk koupí podíl na poli,“ říká Denis Sheshko, „a v případech, kdy se prodává ohraničený pozemek, radím při přípravě na koupi zavolat katastrálním inženýrům, kteří ještě jednou ověřit jeho hranice, kupujícímu vzniknou dodatečné náklady, ale bude mít úplnou představu o tom, co přesně se kupuje.“

Současná praxe prodeje nevymezených pozemků bude v budoucnu nemožná. Od roku 2018 by měly vstoupit v platnost změny legislativy, které Rosreestru neumožní registrovat transakce s pozemky, které nemají hranice. Vyměření pozemku bude vyžadováno, pokud kupující plánují na koupi pozemku využít úvěr. Podle specialisty jsou dnes hypotéky vydávány na pozemky s jakýmkoli účelem vhodném pro stavbu domu na nich, ale podmínkou je přítomnost hranic.

Pronájem nebo vlastnictví pozemku?

Nezáleží na tom, zda je pozemek ve vlastnictví nebo v nájmu, za předpokladu, že doba nájmu pozemku je dostatečná k tomu, aby si na něm kupující postavil dům a zapsal práva ke stavbě zákonem stanoveným způsobem.

„Pokud je zbývající doba nájmu tři roky, osobně bych neriskoval, možná během této doby nestihnu stavbu domu dokončit a zapsat vlastnictví k pozemku je možné až po vyproštění domu. postavený,“ vysvětluje Denis Sheshko. — Kromě toho musíte pochopit, pro jaké účely byla půda vydána a jaký je účel pronájmu. V každém případě byste se při nákupu takového pozemku měli poradit s odborníky.“

Dokumenty k pozemku

Majitel pozemku, který kupujete, musí mít vlastnické doklady. U pozemků, které se prodávají jako nemovitost, je takovým dokladem osvědčení o vlastnictví (dnes bylo nahrazeno výpisem z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem, který je požadován od Rosreestr). Ty listiny, na základě kterých vzniklo vlastnické právo: kupní a prodejní smlouva, dědické osvědčení, darovací smlouva. Kromě toho musí mít vlastník katastrální pas pozemku. Pokud byl pozemek získán během manželství, bude k provedení transakce vyžadován také notářsky ověřený souhlas druhého z manželů.

Je-li pozemek pronajatý, bude vlastnickým dokumentem smlouva o pronájmu pozemku. Prodávající musí mít k dispozici objednávku, na základě které byla tato smlouva schválena, a také katastrální pas pozemku. Seznam kritérií při výběru místa je poměrně velký, ale pokud kupující nezohlední alespoň jedno z nich, může se ocitnout v situaci, kdy nebude možné stavět na místě, které vlastní.