Nejprve to dokažte: co se stane s těmi, kteří neplatí daně z pronájmu bydlení – Rambler/osobní finance

Přibližně 90 % bytů v Rusku se pronajímá bez uzavření oficiálních smluv, a tedy bez placení daní z tohoto příjmu, odhaduje Státní duma. Web RIA Real Estate se od právníků dozvěděl, jak finanční úřady takové byty počítají, kdo musí porušení prokázat a jaké důsledky mohou mít nedbalí majitelé.

V tuto chvíli existují různé způsoby, jak splnit povinnost vůči státu a zaplatit daň z příjmu z pronájmu bytu – nejoblíbenější jsou dva.

Prvním je předložení prohlášení Federální daňové službě ve formuláři 3-NDFL na základě výsledků roku, ve kterém byl byt pronajat. Lhůta pro podání přiznání je nejpozději do 30. dubna, lhůta pro zaplacení daně je nejpozději do 15. července roku následujícího po účetním roce. Částka daně z příjmu fyzických osob činí 13 % z celkových příjmů přijatých za pronájem v průběhu roku.

K prohlášení je třeba přiložit nájemní smlouvu s uvedenou výší nájemného, ​​potvrzení o přijetí peněz nebo výpis z účtu, pokud byla platba provedena v hotovosti.

Dalším oblíbeným způsobem placení daně z příjmu je registrace jako OSVČ. V tomto případě je sazba daně 4% pro ty, kteří pronajímají nemovitost fyzickým osobám, 6% pro ty, kteří pracují s právnickými osobami. Daň se platí měsíčně. Daň musí být zaplacena nejpozději do 25. dne měsíce následujícího po měsíci předchozím.

Kdo neplatí daně z nájemního bydlení, nemůže spát absolutně klidně, neboť v konečném důsledku riskuje odhalení, i když tuto skutečnost nepropaguje.

Podle Julie Pavlové, senior daňového poradce společnosti Tax Compliance, mohou daňové úřady o takových lidech zjistit z různých zdrojů:

Přítomnost pravidelných plateb ve stejných částkách od jedné osoby může nepřímo naznačovat, že osoba provozuje podnikatelskou činnost. To může být důvodem k tomu, aby si poplatník vyžádal vysvětlení o zdrojích finančních prostředků (článek 86 daňového řádu Ruské federace).

Pokud je osoba vlastníkem několika bytů, je to podezřelé pro federální daňovou službu, která má právo zahájit audit jeho příjmů. Finanční úřady se mohou o majetku konkrétní osoby dozvědět v rámci mezirezortní interakce s Rosreestrem, poznamenává právník a místopředseda Centurservice Igor Prokofjev.

Patří mezi ně správcovské společnosti, které mohou finančním úřadům poskytovat informace o pronájmu bytů.

Kromě toho, pokud jsou prostory pronajímány právnické osobě, pak je to organizace, která platí daň z příjmu fyzických osob za „fyziku“. V tomto případě nájemce-agent uvede konkrétní kód platby příjmu v certifikátu 2-NDFL. Finanční úřad na základě tohoto kodexu vybírá jednotlivce pro případné kontroly, varuje Pavlova.

Správce daně, sousedé a bývalí nájemníci, kteří chtějí ublížit majiteli, pokud jejich odloučení neproběhlo za dobrých podmínek, mohou také upozornit finanční úřady.

„Nejnebezpečnějším“ zdrojem informací pro vlastníka jsou právě uražení bývalí nájemníci, neboť bývalí nájemníci mají pro finanční úřady písemné doklady, kterými jsou nájemní smlouva a platby za pronájem bytu,“ varuje hlavní právní poradce. oddělení pronájmu Intermark Real Estate Galina Barkus.

Obvodní strážník může poskytnout informace také například v situaci, kdy nájemníci dělali hluk a rušili sousedy a ti přivolali policii.

„Nájemníci mu v zásadě nemusí ukazovat nájemní smlouvu, ale zpravidla jsou lidé zmatení a jsou připraveni potvrdit legálnost své přítomnosti v bytě, aby neměli další dotazy,“ říká Barkus.

Analýzu informací v těchto databázích neprovádějí zaměstnanci Federální daňové služby, ale roboti, kteří data analyzují, poznamenává Elena Rodionová, partnerka, vedoucí praxe právní kanceláře „Olevinsky, Buyukyan and Partners“.

Podle ní se v době digitalizace stávají hlavními cestami pro daňové úředníky k identifikaci právě data z databází ministerstva vnitra, Rosreestr a inzertních portálů, a nikoli stížnosti sousedů a signály místních policistů. „stínový“ příjem vlastníků bytů.

Finanční úřady po obdržení takové informace začnou tyto informace prověřovat a v prvé řadě vyzvou vlastníka bytu, který je v podezření, aby podal vysvětlení.

„S největší pravděpodobností bude popírat skutečnost, že byt pronajímá. Majitelé často říkají, že osoba bydlící v jejich bytě je příbuzná nebo známá,“ dělí se o své zkušenosti právnička Irina Dubinina.

Navíc zpravidla již existuje dohoda s nájemníky, že i oni odpoví, že byt užívají zdarma, dodává Andrey Sidorenko, managing partner právní skupiny Clever Consult.

Takže v počáteční fázi, kdy je úkolem finančních úřadů přesvědčit vlastníka bytu, aby platil daně dobrovolně, z toho nic není.

V tomto případě je kontrola na místě naplánována na dobu 2 měsíců. Zpravidla se provádí na místě finančního úřadu, protože vlastník bytu a osoby, které s ním bydlí, s kontrolou v bytě nesouhlasí, říká Pavlova.

Při této kontrole bude správce daně shromažďovat důkazy (108 daňového řádu Ruské federace), že majitel bytů zatajil své příjmy z pronájmu a neplatil daně. Ale to není tak snadné.

Základem je, že k tomu, aby byla osoba postavena před soud, musí mít daňové úřady k dispozici následující důkazy:

Samozřejmě ne vždy je možné shromáždit tak podrobné důkazy. Koneckonců, finanční úředníci mohou obdržet nájemní smlouvu a dokonce vidět účel platby „za nájem“, ale nikde není uvedena například adresa bytu.

Pokud se vám však přesto podaří shromáždit všechny potřebné důkazy, finanční úřady mohou:

Výše nedoplatků × sazba refinancování centrální banky během doby prodlení / 300 × Počet dní prodlení

Řekněme, že majitel bytu pronajal byt na celý rok za 40 tisíc rublů měsíčně. Během roku získal 480 tisíc příjmů a musí z nich zaplatit daň ve výši 62,4 tisíc rublů. Pokud tak neučinil ve lhůtě stanovené zákonem, budou následně z tohoto dluhu vyčísleny penále.

Důležitý bod: pokud od roku 2023 na jeho Jednotném daňovém účtu budou stále nějaké nedoplatky (například nezaplacení daně z nemovitosti), budou na ně také účtovány penále, protože nyní nejsou vázány na konkrétní daň , ale vypočítávají se z obecného mínusu, který se vytvořil na účtu poplatníka.

To znamená, že pokud nebude zaplacena daň ve výši 62,4 tisíc rublů, bude to 12,5 tisíc rublů.

Za úmyslné nebo opakované provinění se pokuta zdvojnásobuje na 40 %.

Nejprve je majiteli bytu zaslána výzva k úhradě dluhu. Správce daně je povinen tak učinit do 1 roku ode dne jeho vzniku. Není-li požadavek splněn do 8 dnů, probíhá další posouzení u soudu, kde se finanční úřady musí do 6 měsíců obrátit, vysvětluje standardní mechanismus Barkus.

Výši nezaplacené daně lze u vlastníka nemovitosti uplatnit do tří let od vzniku dluhu.

Majitel byt například v roce 2023 pronajal. V souladu s tím musí podat přiznání do 30. dubna 2024 a zaplatit daň do 15. července 2024. Ale on ne. Finanční úřad tuto skutečnost zjistí a má doklad o příjmu nepřiznaných příjmů. Datum přestupku je 15. července 2024. Ale protože zdaňovacím obdobím pro daň z příjmů fyzických osob je kalendářní rok, bude se tříleté období počítat od 1. ledna 2024 a skončí 31. prosince 2026. Soud navíc může lhůtu prodloužit, varuje Barkus.

„Tedy tříletá lhůta se nepočítá za dobu nájmu (za poslední tři roky), ale ode dne zjištění nedoplatku,“ shrnuje právník.

Vezměte prosím na vědomí, že se nebudete moci vyhnout platbě, protože od roku 2023 byl zaveden jednotný daňový účet. Nyní, když jsou přijaty peníze na zaplacení daně, bude nejprve odepsána částka záporného zůstatku na daňovém účtu a poté bude zůstatek použit na zaplacení daně.

V ojedinělých případech je dokonce trestní odpovědnost za nezaplacení daně z příjmů z pronájmu bytu, varuje Khanov. To se stane, když nejsou zaplaceny daně:

Podle vyjádření právníka Alberta Khanova orgány činné v trestním řízení v poslední době výrazně zvýšily své úsilí o zahájení trestních řízení podle těchto článků s cílem doplnit státní rozpočet.

Ale podle článku 171 trestního zákoníku Ruské federace („Nezákonné podnikání“), který se trestá odnětím svobody až na 5 let, jsou případy stíhání v praxi stále ojedinělé.

Dosud mnoho lidí neuzavírá nájemní smlouvu kvůli zbytečným komplikacím a proto, aby se vyhnuli placení daně z pronájmu. Pak ale začnou nájemníci v noci dělat hluk, hádat se se sousedy nebo odmítat platit. Přesvědčit je, aby opustili svůj domov bez dohody, bude složitější. Jak nájemníky legálně vystěhovat, vám prozradíme v tomto článku.

Jak vystěhovat nájemníky ze svého bytu bez dohody

Nedojde-li k dohodě, nemají nájemci právo v bytě bydlet. To ale neznamená, že je lze jednoduše vykopnout na ulici nebo použít sílu. Musíte dodržet správný postup při vystěhování, jinak riskujete, že se dostanete do problémů se zákonem.

Krok 1: Vyjednávání. Zkuste se s nájemníky domluvit pokojně. Vysvětlete, že je to pro obě strany nejjednodušší způsob, jak konflikt vyřešit.

Krok 2: Žádost o vystěhování. Pokud přesvědčování nepomůže, kontaktujte policii. Než však zavoláte místnímu policistovi, dejte nájemníkovi písemnou žádost o vystěhování. V něm uveďte důvod a termín, do kdy se má nájemník vystěhovat.

Nájemce nemusí žádost přijmout. Je lepší předem vypracovat akt o odmítnutí a požádat sousedy, aby jej podepsali.

Krok 3: Oznamte to policii. Zapište, kdy uplyne lhůta uvedená v oznámení o vystěhování. Okresní strážník nemá právo nájemníka vykázat násilím, ale zkontroluje nájemníkům doklady, sepíše protokol o nelegálním pobytu a upozorní na následky. To obvykle stačí k ovlivnění nájemníků.

Krok 4: Vystěhování soudní cestou. Poslední možnost, pokud nájemníci stále nesouhlasí s opuštěním bytu.

Sepište žalobu na vyklizení a podejte ji na podatelnu okresního soudu v místě, kde je byt evidován. K reklamaci přiložte kopie výpovědi na policii, okresní policejní zprávu, potvrzení o zaplacení státního poplatku, výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí nebo potvrzení o vlastnictví bytu. Užitečné budou písemné svědectví sousedů, fotografie a videa potvrzující nelegální pobyt.

Jakmile soud vydá příkaz k vystěhování, začne exekuční řízení. Pokud nájemníci nesouhlasí s dobrovolným opuštěním bytu, pomohou s vyklizením soudní exekutoři.

Vystěhování nájemníků bez nájemní smlouvy má jednu velkou nevýhodu – ať už soudní nebo mimosoudní. Nespokojení nájemníci mohou nahlásit finančnímu úřadu, že byt pronajímáte nelegálně. Skutečnost pronájmu bez smlouvy bude určitě zajímat okresního strážníka i soud. Pokud finanční úřad určí, že se zbavujete daně z příjmu fyzických osob, budete muset platit daň za celou dobu pronájmu bytu, pokutu a penále.

Jak zůstat v bezpečí

Nejlepším způsobem je uzavřít smlouvu předem a specifikovat v ní důvody pro předčasné vystěhování. Mohou být čímkoli: hlavní věcí je, že neodporují zákonu a neporušují něčí práva.

To jsou důvody pro vystěhování nejčastěji uváděné v nájemních smlouvách.

• Pozdní platba nájemného. Majitel se může s nájemcem dohodnout na libovolné době prodlení, po jejímž uplynutí jej vyzve k opuštění nemovitosti.
• Podnájem. Nájemce nesmí pronajímat pronajatý byt dalším osobám.
• Ubytování pro příliš mnoho lidí. Pokud je ve smlouvě uvedeno, že v bytě budou bydlet dvě osoby, ale ve skutečnosti v bytě bydlí pět osob, může pronajímatel požádat nájemníky, aby se odstěhovali.
• Nevhodné chování. Častým požadavkem nájemníků v nájemních smlouvách je nehlučet po 23:00, neházet odpadky ve vchodu a neobtěžovat sousedy. Při porušení těchto podmínek má pronajímatel právo nájemce vystěhovat.
• Ubytování s domácími mazlíčky, pokud to smluvní podmínky nepovolují.
• Poškození nábytku, domácích spotřebičů a jiného majetku pronajímatele.
• Odmítnutí vpustit majitele do bytu. Ve smlouvě jsou obvykle stanoveny hodiny takových návštěv. Pokud nájemce neotevře majiteli bytu dveře v určený čas nebo zcela vyměnil zámek, je to jasný důvod k vystěhování.

V praxi se lidé jen zřídka obracejí na právníky, aby sepsali individuální pracovní smlouvu. Častěji používají standardní vzorek z internetu, kde nejsou žádné zvláštní podmínky. V tomto případě platí pravidla Umění. 687 Občanský zákoník Ruské federace: upřesňuje důvody pro vystěhování nájemníků soudní cestou:

• Nájemce je pozadu s nájmem šest měsíců. Pokud je smlouva uzavřena na krátkou dobu (méně než 12 měsíců), může vlastník požadovat, aby se nájemce po druhém prodlení s platbou odstěhoval.
• Škodu na bytě způsobil nájemce nebo jeho hosté.
• Nájemce bydlení využívá k jiným účelům: například si v něm zřídil provozovnu. Nebo nějakým jiným způsobem neustále porušuje práva sousedů. V těchto případech musí vlastník bytu nejprve požadovat po nájemci odstranění porušení. A teprve v případě, že varování nezabere, může nájemníka soudní cestou vystěhovat. Povolené možnosti využití bytů jsou uvedeny v Umění. 17 Obytný komplex Ruské federace.
• Byt se stal nevhodným k bydlení, dům byl například prohlášen za nebezpečný. V takové situaci má pronajímatel i nájemce právo obrátit se na soud.

Kromě těchto podmínek je základem pro vyklizení vypršení nájemní smlouvy. Pokud ale byla uzavřena na dobu delší než rok, musí vlastník nájemce upozornit 3 měsíce předem, že již nehodlá nemovitost pronajímat. Pouze v tomto případě bude smlouva považována za ukončenou.

Nová služba „Samolet Plus“ vám pomůže snadno pronajmout nebo pronajmout byt

Jak vystěhovat nájemníky, pokud existuje dohoda

Dohoda bude chránit zájmy pronajímatele v případě konfliktů mezi nájemníky. Ale stále stojí za to začít hledáním kompromisu: soudní spory s nájemníky jsou dlouhý proces náročný na práci. V průměru to trvá od 4 měsíců do roku.

Pokud nebylo možné nalézt oboustranně výhodné řešení, sepište písemnou výpověď smlouvy a předejte ji nájemcům. Uveďte v něm důvody vyklizení a dobu, kdy nájemníci potřebují vyklidit byt a vrátit klíče. Ujistěte se, že nájemce podepíše oznámení.

Pokud se nájemníci neodstěhovali, mohou podat žalobu na vystěhování k soudu. K ní musí být přiložena kopie výpovědi smlouvy a dokumenty potvrzující důvody k vystěhování: výpisy z osobního účtu, fotografie a videa poškozeného majetku, svědectví svědků.

S největší pravděpodobností nebude možné nájemníky rychle vystěhovat. Soud jim může poskytnout lhůtu na odstranění porušení (nejvýše jeden rok). Pokud se během této doby nic nezmění, budete muset podat druhou žádost o vystěhování. Pak soud smlouvu vypoví, ale na žádost obyvatel může exekuční řízení odložit až o rok. A teprve poté se o nájemníky postarají soudní exekutoři.

Nájemníci často zdůvodňují své odmítnutí vystěhování přítomností malých dětí. Ve skutečnosti to z právního hlediska nebrání vystěhování. Pokud zaměstnavatel porušil podmínky smlouvy nebo odstavce článku 687 občanského zákoníku Ruské federace, vůbec nezáleží na tom, zda má děti a jak staré jsou. Nájemníci mohou počítat jen s tím, že jim soud vyjde vstříc a exekuční řízení odloží maximálně na rok.

Pokud soud rozhodne ve váš prospěch, můžete od svých nájemníků vymáhat náhradu za ubytování během soudního řízení a náklady na právní zastoupení.

Případ ze soudní praxe. Majitel pronajal dívce jednopokojový byt s tím, že s ní uzavřel nájemní smlouvu. V něm bylo mimo jiné uvedeno, že nájemce je povinen odevzdat klíče a opustit byt do 14 dnů po obdržení výpovědi.

Nájemnice byla 2 měsíce pozadu za nájem a odmítla se vystěhovat. Majitel jí poslal výpověď smlouvy přes instant messenger a poštou. Dva týdny nepřišla žádná odpověď. Poté se žena obrátila na právníka a podala žalobu.

Proces trval 3 měsíce, další měsíc na to, aby rozhodnutí nabylo právní moci. V důsledku toho soud nařídil byt vyklidit do 10 dnů. Po příjezdu majitelky zjistila, že se nájemník odstěhoval a klíče nechal ve schránce.

Jak vystěhovat nájemníka z bytu, pokud k tomu nejsou důvody

Stává se, že majitel potřebuje vystěhovat bona fide nájemníky. Například prodat byt nebo do něj umístit příbuzné. To nelze provést prostřednictvím soudu: právo je v takových případech na straně nájemníků. V tomto případě jsou pouze dvě možnosti:

1. Počkejte, až vyprší nájemní smlouva. Tři měsíce před tímto datem zašlete nájemcům oznámení, že nehodláte smlouvu prodlužovat.
2. Zkuste se domluvit s nájemníky. Na to je předem upozorněte, alespoň 30 dní předem, aby měli čas najít si nové bydlení. Je lepší poslat písemnou výpověď – pak budete mít doklad, že jste se o nájemníky postarali. Možná budete muset kompenzovat nepříjemnosti spojené s předčasným vystěhováním: pomoci vám vybrat nový byt, zaplatit za služby realitní kanceláře nebo kompenzovat ztráty způsobené stěhováním. V opačném případě vás mohou nájemníci zažalovat a spor vyhrát.

Vyvodit závěry

Soudní spory s nájemníky jsou složitý a zdlouhavý proces. A pokud nedojde k dohodě, může se vlastník bytu dostat do kategorie porušovatelů a dostat pokuty od finančního úřadu. Abyste se ochránili před problémy, dodržujte jednoduchá pravidla.

• Vždy se svými nájemníky podepište nájemní smlouvu. Kromě toho je žádoucí, aby se nejednalo o standardní vzorek z internetu, ale o individuálně zpracovaný dokument, který uvádí všechny životní podmínky, výpovědní důvody, sankce, podmínky a výši nájemného. Čím kompetentnější a podrobnější bude dohoda, tím bezpečněji se budou cítit nájemník i pronajímatel.
• Platit daně správně. Příjem z pronájmu jako každý jiný podléhá dani z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. A pokud byt pronajímáte jako OSVČ, lze daň snížit až na 4 %. Je lepší pravidelně platit malé částky, než hromadit velké dluhy a pokuty.
• Nepronajímajte svůj byt jen tak někomu. Před uzavřením dohody si zkontrolujte doklady budoucích obyvatel, zjistěte si, kde a pro koho pracují.
• Naučte se vyjednávat. I když dojde ke konfliktu, vždy je lepší jej vyřešit pokojně, než věc řešit u soudu.

Pomůžeme vám rychle a bezpečně pronajmout váš byt “Letadlo plus” Naši agenti převezmou všechny starosti a rizika spojená s transakcí: sestaví prodejní inzerát, vyberou a prověří nájemníky, provedou přehlídky a připraví nájemní smlouvu. Pojištění příjmu a majetku vás ochrání před nepříjemnými překvapeními. V tomto případě nemusíte být u transakce ani přítomni: celý proces probíhá online.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Irina Volkova

Expert: Margarita Raspopina, vedoucí právního oddělení Občanskoprávní společnosti